윤석열 정부가 추진 중인 주택공급확대·부동산 규제완화 정책이 최근 금리인상, 주택가격하락, 미분양증가 등의 상황을 고려할 때 적절성을 검토해야 한다는 지적이 제기됐다.

국회입법조사처는 지난 16일 발간한 ‘최근 부동산시장 동향 및 리스크 요인과 정책과제’에서 “최근 금리상승 기조가 심화되면서 주택매매 및 전세가격이 하락하고 거래량이 급감하는 추세”라며 “시세보다 저렴한 금리의 정책대출 상품 등을 고려할 필요가 있다”고 강조했다.

조사처는 “지난해 금리인상 본격화와 주택가격에 대한 고점 인식 확산 등으로 8월 이후 주택매매가격 하락세가 커지고 있다”며 “이에 반해 금리상승으로 인해 주택매매수요보다 반전세·월세 전환 수요가 증가함으로써 전월세거래량은 전반적으로 증가하고 있다”고 설명했다.

실제로 2022년 11월 기준 주택 매매거래량은 총 3만220건으로 집계됐는데 이는 전월(‘22.10월, 32,173건) 대비 6.1% 감소, 전년동월(6만7159건) 대비 55.0% 감소한 수치이다. 11월까지 누계는 48만187건으로 전년 동월 대비 50.0% 감소했다.

같은 기간 전월세거래량은 총 20만3천건으로 전월 대비 0.5% 감소했지만, 전년동월대비로는 5.4% 증가했다.

다만 전세자금 대출금리 상승 및 ’주택임대차보호법‘ 개정 등으로 전세보다 월세를 선호하는 수요가 증가함으로써 전월세 거래 중 월세 비중이 증가하는 추세다. 전세 거래량은 9만7252건으로 전월 대비 1.2% 감소하고 전년동월대비 8.6% 감소했지만 월세거래량 비중은 51.8%로 전년 동월(43.3%) 대비 8.5%p가 증가했다.

또한 금리상승 등으로 아파트 수요가 급감하면서 미분양주택은 5만8027호로, 전월대비 22.9%가 증가했다. 특히 1년 만에 지방은 약 4배(1만2622호→4만7654호), 수도권은 약 7배(1472호→1만373호) 증가했다.

조사처는 “주택매매거래량이 급감하면서 경매건수도 증가하고 있는데, 이로 인해 주택시장 침체 문제가 금융부실화 문제로 전이될 가능성도 있어 보인다”며 “특히 아파트 경매 매각가율과 매각률도 과거 2008년 글로벌 금융위기 시기와 근접한 수준을 보이고 있다”고 지적했다.

이러한 가운데 윤석열 정부는 주택공급 확대와 세제 개편 등 중산층·서민 주거안정 방안들을 내놨다.

주택공급 측면에서는 공급 관련 규제 완화 및 공급 로드맵 수립, 세제 측면에서는 부동산시장 관리 목적으로 운영된 세제를 조세원리에 맞도록 정상화 추진, 금융측면에서는 대출규제 단계적 정상화 등 실수요자 주거사다리 형성 지원에 대한 방안이 포함되어 됐다.

주택공급 확대를 위하여 2023년부터 2027년까지 5년간 전국에 270만호(연 평균 54만호) 주택을 공급하고 지역별로는 수도권에 158만호(서울 50만호 포함), 비수도권에 112만호 공급할 계획이다. 사업유형별로는 재개발·재건축사업·도심복합사업 등으로 52만 호, 3기 신도시 등 공공택지개발 등으로 88만호 공급계획을 마련하였다.

민간도심복합사업 활성화를 위해 용적률을 최대 500% 상향하며, 도심 내 재건축사업에 대한 규제 완화를 위해 재건축 부담금 개편 및 안전진단 기준 완화방안을 추진하기로 했다. 또한 다주택자 양도세 중과 유예 및 취득세 부담 완화 등 부동산세제와 주택대출규제를 완화하고 주택조정지역 해제를 통해 부동산시장이 활성화될 수 있는 정책을 추진하기로 했다.

조사처는 “새정부가 발표한 규제완화 정책은 상당수가 입법사항이고, 금리인상으로 인해 주택매매수요가 위축될 것으로 보여 향후 단기적인 정책 효과는 제한적일 것으로 예상된다”고 지적했다.

조사처는 “정부의 ｢2022 세법개정안｣과 ｢2023년 경제정책방향｣은 실수요자에 대한 지원뿐만 아니라 다주택자에 대한 취득세, 양도소득세, 종합부동산세 등의 중과세율 완화 등을 통해 거래활성화를 도모하고 주택시장 활성화를 도모하려는 의지를 표현한 것”이라고 설명했다.

이어 “그러나 주택가격 하락국면에서는 집주인은 과거 주택구매가격 기준으로 손해를 보고 팔지 않으려는 손실회피 심리가 작용할 수 있다”며 “즉 양도소득세 중과세율 완화 등으로 다주택자의 매도의사가 발생할 수는 있지만, 주택가격하락 및 고금리 기조하에서 주택을 구매하려는 수요가 감소해 전반적인 거래 활성화는 제한적일 것으로 추정된다”고도 지적했다.

조사처는 ▲주택 양극화 문제 ▲가계부채 부실 심화 문제 등도 발생할 수 있다고 짚었다.

이에 조사처는 “실수요자에 대한 분양주택공급 역시 최근 미분양주택이 증가하고 있는 상황 등을 고려할 때, 공급 시기와 물량을 조정할 것인지에 대한 논의가 필요해 보인다”고 제언했다.

아울러 “기준금리와 대출금리가 급등하는 상황에서는 주택시장이 침체한다는 점을 고려할 때 향후 주택시장의 연착륙을 위해, 주택의 실수요자를 위한 시세보다 저렴한 금리의 정책대출 상품과 주택대출 이자지급액에 대한 소득공제 범위를 확대하는 방안 등에 대한 고려가 필요하다는 점을 보여준다”고도 짚었다.

조사처는 “부동산부문은 국민경제와 가계자산에서 차지하는 비중이 큰 만큼 부동산가격변동에 대한 사회적 관심이 크다는 점을 고려할 때, 시장참여자인 국민 입장을 충분히 고려할 필요가 있다”며 “국민의 신뢰를 받는 부동산정책과 제도가 궁극적으로는 부동산시장의 안정성을 높이는 토대가 되기 때문”이라고 강조했다.

[시사경제신문=박영신 기자]