정부가 추진하기로 한 주택 270만호 공급 목표를 달성하기 위해 재건축 규제 완화 정책을 차질없이 추진해야 한다는 주장이 제기됐다.

KB금융지주경영연구소 부동산연구원 이강배 연구원은 17일 ‘FOCUS ISSUE-재건축시장 규제 완화 이슈와 전망’에서 “재건축 규제 완화 시 일부 사업장의 발 빠른 사업 추진이 기대되고 있다”면서 “정부의 주택 270만 호 공급 목표 달성을 위해 향후 재건축 규제 완화가 필요한 상황”이라고 강조했다.

이강배 연구원은 “재건축시장은 정부의 부동산 정책과 규제에 따라 수익률 변동폭이 큰 경향을 보인다”며 “2016년 하반기부터 2018년 상반기까지 일반 아파트 대비 높은 가격 상승폭을 보인 서울 재건축 아파트 가격은 2018년부터 시행된 안전진단 강화 조치와 재건축 초과이익 환수제도(이하 ‘재초환’) 부활로 최근 1년간 약세를 보였다”고 지적했다.

이 연구원에 따르면 재건축 관련 제도는 과거 부동산시장 불안정기에 규제를 강화하거나 완화하는 등 가격 안정화를 위한 정책적 수단으로 활용된다.

2017년 8.2 대책에서 서울이 투기과열지구로 지정되면서 재건축 조합원 지위 양도 금지·전매 제한·청약 재당첨 제한 조치 시행됐으며 이후 재초환 재시행과 안전진단 강화, 민간택지 분양가상한제 규제를 연이어 추진됐다.

이 연구원은 “이에 현 정부는 부동산 공급 확대를 통해 주택가격 안정과 수요자의 거주 안정성을 동시에 확보하기 위해 대선 공약으로 민간 주도 주택 공급 활성화를 위한 재건축 규제 완화 가능성을 언급한 바 있다”며 “출범 이후 지속적으로 부동산 세제 및 공급에 대한 규제 완화 정책을 추진하고 있다”고 강조했다.

재건축 규제 완화 대책으로는 ▲안전진단 및 재초환 완화로 재건축 사업 추진 속도 향상과 조합원 세부담 경감 ▲분양가 제도 운영상의 문제점을 개선하기 위해 분양가상한제 운영 합리화 방안 마련 등을 추진키로 한 바 있다. 아울러 지난 16일 발표한 ‘국민 주거안정 실현방안’에서 재건축 사업 정상화 착수 방안을 포함했다.

2018년 3월부터 안전진단 평가 항목 중 구조안전성 가중치가 20%에서 50%로 상향되면서, 정밀안전진단 적정성 검토를 통과하지 못하는 사업장이 증가한 바 있다. 이에 정부는 구조안전성 가중치를 합리적인 수준(30~40%)으로 조정하고, 공공기관의 적정성 검토는 제한적으로 시행하는 것을 골자로 하는 안전진단 제도개선 추진방안을 발표했다.

이 연구원은 ”안전진단 제도개선 예고에 규제 완화로 초기 재건축 대상 단지의 사업 추진 기대된다“고 강조했다.

한편 재초환은 인근 주택가격 상승 평균과 건축비용 등 사업비용을 제하고 조합원 1인당 평균 3천만원 이상 초과이익을 얻으면 정부가 초과이익의 최대 50%를 부담금으로 회수할 수 있는 제도이다.

재건축 과정에서 발생하는 지나친 초과 이익은 환수하되, 사업 추진을 저해하는 부담금을 적정 수준으로 완화하는 것을 내용으로 하는 세부 감면(안)을 오는 9월 발표할 예정이다.

이 연구원은 “부동산시장이 냉각된 가운데 재초환 완화 방안에 시장의 관심이 집중되고 있다”며 “재초환 완화 폭이 지나치게 크면 재건축 단지가 밀집한 지역의 주택가격을 자극할 수 있는 반면, 완화 폭이 시장 기대치에 미치지 못하면 도심 주택 공급에 큰 부담으로 작용할 수 있다”고 지적했다.

또 정부는 지난 6.21 대책에서 정비사업 추진 과정에서 발생하는 필수 비용을 분양가 산정 시 반영하도록 조치했다.

이 연구원은 “조합 내 갈등으로 인한 사업비용(금융비용, 소송비용, 도급비용) 증가가 관리처분계획 대비 큰 정비 사업장의 경우 해당 비용 일부를 분양가에 반영할 수 있는 길이 열렸다”면서 “그러나 분양가상한제 완화가 사업비용 증가분 반영 등 합리적인 조정이라는 의견도 있으나, 향후 분양가 상승 우려도 존재한다”고 지적했다.

이 연구원은 “최근 급상승한 건축비용과 금융비용을 감안할 경우, 조합원 부담이 늘어나지 않도록 사업을 추진하기 위해서는 일반 분양가 상향을 통한 사업 매출 확보가 필수적이며, 이러한 리스크를 줄이는 실질적 규제 완화 조치가 필요하다”고 지적했다.

이어 “다만 과거 규제 완화 정책 발표 이후 주택가격이 급등한 사례를 고려해 점진적인 규제 완화 정책 기조를 유지할 필요가 있을 것”이라고 강조했다.

[시사경제신문=박영신 기자]