우리 주변에서 임대차상식을 몰라 손해를 보는 경우를 가끔 볼 수 있다. 부동산 114에 따르면 전세 혹은 월세에 거주하는 세입자라면 기본적으로 알아두어야 할 임대차 상식이 있다.

◆전입신고와 확정일자... ‘대항력’을 갖추는 필수 조건

전입신고와 확정일자는 매우 중요하다. 먼저 전입신고를 하는 이유는 ‘대항력’을 갖추기 위해서다. 대항력이란 임차인이 제3자에게 이에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘을 말한다. 대항력을 갖춘 임차인은 집주인이 바뀌어도 그 권리를 주장할 수 있다. 또 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있다. 아울러 임대기간이 만료된 후에 보증금 전액을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 된다.

확정일자의 경우 건물이 경매로 넘어가는 경우를 대비해 가장 필요하다. 확정일자를 받으면 임차주택이 경매 상황에 놓여도 경매대금에서 후순위권리자나 기타 채권자보다 우선적으로 보증금을 받을 수 있는 권리가 생긴다.

결국 전입신고와 확정일자가 가장 필수적인 이유는 자신의 임차권을 주장하고 보증금을 안전하게 보호하기 위해서다.

◆계약 해지... 임대차 기간 만료 1개월 전까지 집주인에게 해지통보

임대차 계약해지를 위한 통보기간은 계약기간 중인지, 계약 기간 만료 이후인지에 따라 달라진다. 계약기간 중에는 임대차 기간 만료 1개월 전까지 집주인에게 해지통보를 해야 한다. 만약 집주인에게 이를 통보하지 않으면 1개월 후 자동으로 해지가 아닌 묵시적 갱신으로 계약이 연장된다.

반면 계약이 만료된 이후, 즉 묵시적 갱신된 경우라면 언제든지 해지통보를 할 수 있다. 단 이 기간에 통보 시, 실제 계약해지 시점은 3개월 후가 된다. 이는 집주인에게도 보증금 반환을 위한 준비기간이 필요하기 때문이다. 무엇보다 재계약 의사가 없다면, 계약 만료 1개월 전 통보하는 것이 쌍방에게 가장 합리적인 방법이다.

◆집수리 비용... 임대인은 임차주택의 수선 의무가 있다

원만한 해결을 위해서는 계약서상 이를 명시 하는 것이 가장 바람직하다

집주인은 임차기간 동안 임차주택을 유지해야 할 의무를 갖는다. 즉 임차주택에 문제가 생긴다면 임대인이 이를 수리해 줘야한다. 만일 집주인이 이에 응하지 않을 시 세입자는 직접 수리를 하고 집주인에게 그 비용을 청구할 수 있다. 여기서 주목할 부분은 이 문제를 원만하게 해결하기 위해서는 임대차계약서 작성 시, 특약사항에 ‘임대주택의 수선의무는 집주인이 갖는다’라는 내용을 기재해두는 것이 가장 확실하다.

◆계약만료 후 보증금 반환... 원활치 않을 경우 보증금반환소송 및 전세보증금보험 활용 등

계약이 만료됐지만 집주인이 보증금을 돌려 주지 않는다면 ‘보증금반환소송’을 통해 법원의 힘을 빌리는 방법이 있다. 보증금반환소송은 정식소송절차와 약식소송절차로 구분할 수 있다. 집주인이 보증금반환 요구에 이의를 제기하지 않을 것이라 판단되면 절차가 간단한 지급명령을 신청하는 것이 좋다. 최근에는 전자소송절차가 간편해져서 크게 복잡한 경우는 드물다.

법적인 대응 외에는 전세보증금보험을 활용하는 방법이 있다. 전세보증금보험은 글자 그대로 보증금에 대해 보험을 드는 것이다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 보험금으로 보증금을 받을 수 있다. 따라서 빠르고 안전하게 보증금을 보호할 수 있는 방법으로 많이 이용되고 있다.

이처럼 매우 기본적인 임대차 상식이라도 아는 것과 모르는 것은 큰 차이를 가진다. 모르는 경우, 문제 발생 시 불이익을 받을 확률이 높다. 세입자들은 안전한 주거생활을 위해 이를 반드시 숙지해야 한다.