시사경제신문 원금희 기자 = 재건축 초과이익환수제가 부활을 앞두고 있다. 부동산 114에 따르면 초과이익환수제는 재건축으로 조합이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3,000만원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 세금으로 내는 제도다.

 초과이익은 재건축 준공인가시점 집값에서
추진위 설립 승인시점 집값과
시세 상승분 개발비용 등을 빼 계산
 
초과이익환수제 적용에서 제외 되려면
2017년 말까지 관리처분인가 신청 완료 해야
재건축 추진 단지중 총 142개, 8만9,597가구
초과이익환수제 적용의 사정권 안

이 제도는 지난 2006년 도입됐다. 금융위기 이후 부동산 시장을 위축시킨다는 지적이 나오면서 2013년부터 2017년 연말까지 제도 시행이 한시적으로 유예됐다.

 
재건축에 관심이 있는 모든 사람이 궁금해 하는 내용은 초과이익환수제 적용을 받으면 얼마를 세금으로 납부해야 하는 문제다.
 
부담금 산정의 기준시점은 재건축 추진위원회 설립 승인일과 준공인가일이 된다. 초과이익은 재건축 종료시점(준공인가)의 집값에서 개시시점(추진위 설립 승인)의 집값과 시세 상승분, 개발비용 등을 빼 계산한다.
 
부과금액은 초과이익 규모(과세표준)에 따라 구간별로 10%에서 최고 50%의 누진방식으로 산정된다. 예컨대 초과이익이 1억원이면 인당 1,600만원이 부과되고 2억원일 경우 인당 6,500만원씩 부담하게 되는 것이다.
 
부과금 산정방식이 생각보다 복잡한데다 실제 적용 사례가 적기 때문에 부담금의 규모를 미리 파악하기는 매우 어렵다. 재건축 과정에서 집값이 많이 오르면 그 만큼 부담금 규모는 커지게 된다. 재건축 사업이 장기화된 서울 강남권과 여의도 일대 재건축 아파트의 경우 수 천 만원에 달하는 세금을 낼 가능성이 있다.
 
과거 부담금이 부과된 사례를 보면 서울에서는 ▲송파구 풍납동 이화연립(1인당 33만원) ▲중랑구 묵동 정풍연립(1인당 144만원) ▲중랑구 면목동 우성연립(1인당 263만원) ▲용산구 한남동 한남연립(1인당 5,544만원) 등 소수에 불과하고 대규모 아파트가 아닌 소규모 연립단지의 재건축 사업장뿐이다.
 
이처럼 초과이익환수제가 적용되면 조합원의 부담이 늘고 재건축 사업성이 떨어지기 때문에 이를 피하기 위해 재건축 단지들이 사업 추진에 속도를 내고 있다. 초과이익환수제를 피하기 위해서는 2017년 말까지 관리처분인가 신청을 해야 한다.
 
재건축 사업은 조합설립인가, 건축심의, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등의 절차를 거쳐야 한다. 인허가 절차마다 최소 3~6개월씩 걸리는 점을 감안할 때, 현재 사업시행인가 단계이거나 건축심의가 임박한 단지를 제외하고는 초과이익환수제를 피하기 어려울 전망이다.
 
3월 현재 서울 등 수도권 재건축 추진단지 중 초과이익환수제 적용의 사정권에 있는 단지는 총 142개, 8만9,597가구에 이른다. 이들 아파트는 현재 조합설립인가 단계까지만 진행된 상태로, 올해 말까지 남은 10개월 동안 관리처분인가를 신청하지 못할 경우 초과이익환수제를 피해가지 못한다.
 
반면 현재 사업시행인가 또는 관리처분인가 단계로 초과이익환수제를 피하거나 피할 가능성이 높은 단지는 29개, 2만9,188가구다. 대표적으로 강남구 개포주공4단지, 서초구 서초동 무지개, 반포동 삼호가든3차, 경기 안산시 군자주공7단지 등은 초과이익환수제에서 자유롭고 강동구 둔촌주공1~4단지 등도 초과이익환수제를 피할 수 있을 것으로 예상된다.
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