시사경제신문 원금희 기자 = 재개발·재건축은 기존 아파트와 상가를 모두 철거하고 새롭게 건축하는 사업이다. 건물주는 아파트나 상가를 분양 받아 입주할 수 있다. 하지만 기존 세입자는 어떻게 될까.

      재개발 구역의 세입자
     주거 이전비 받을 수 있지만
     재건축 세입자는 보상받을 수 없어

부동산 114에 따르면 재개발 구역의 세입자는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 따라 주거 이전비를 받을 수 있다. 하지만 재건축 세입자는 보상받을 수 없다.

재건축은 대부분 공익사업에 해당하지 않는다. 따라서 재건축 조합이 보상 규정이 없는 세입자에게 보상하게 되면 조합원에게 재산 피해를 주게 된다. 이는 업무상 횡령 또는 배임행위를 적용받는다.

반면 재개발 사업 주거이전비 대상 요건을 갖춘 세입자는 관리처분계획인가 이후 이사비용과 임대아파트 두 가지를 집주인과 조합에 신청할 수 있다. 주거 이전비 지급대상은 사업인정 고시 기준으로 ‘임차인 주거 이전비’ 구역에서 3개월 이상 거주했을 경우 가구원 수에 따라 4개월분의 주거 이전비를 보상받는다. 하지만 무허가건축물 등에 입주한 세입자는 사업인정 고시일 당시 1년 이상 거주해야 한다.

사업인정고시 기준 시점은 정비구역 지정을 위한 주민 공람공고일 현재 해당 정비구역 거주조건이다. 정비구역 지정을 위한 공람은 정비계획을 수립해 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회를 하고 30일 이상 주민공람 기간을 말한다.

주거 이전비 보상범위는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조에 근거한다. 따라서 통계청에서 발표하는 가계조사통계의 도시 근로자가구의 가구원 수별 월평균 명목 가계지출비를 기준으로 산정한다.

가구원 수가 5인 경우에는 5인 이상 기준의 월평균 가계지출비를 적용한다. 가구원 수가 6인 이상이면 5인 이상 기준의 월평균 가계지출비에 5인을 초과하는 가구원 수에 1인당 평균비용을 곱한 금액을 더한 금액으로 산정한다.

주거 이전비는 주택소유자가 지급한다. 다만 조합총회를 거쳐 조합정관에 조합이 지급하도록 하고, 향후 주택소유자의 종전권리가액에서 차감한다. 주거 이전비 보상대상자의 인정기준, 영업손실 보상대상자의 인정기준 및 영업손실의 보상기준에 관해 구체적인 사항은 국토교통부령으로 따로 정할 수 있다.

재개발 구역의 집주인은 세입자의 주거 이전비를 부담해야 하므로 임대차계약할 때 주의해야 한다. 특히 정비구역 지정을 준비 중인 기본계획 단계에 있는 집주인은 구역 지정받을 때까지 공실로 비워두고 주거 이전비 보상 대상을 만들지 않는 것이 향후 종전권리가액을 보전하는 방법이다.

주거 이전비가 발생하는 조합원에게 부담을 전가할 수 있기 때문이다. 일부 집주인은 주거 이전비를 주지 않으려고 세입자에게 주거 이전비 포기각서를 쓰게 하지만 현행법에서는 무효에 해당한다.