시사경제신문 원금희 기자 = 목돈이 없어도 내 집 장만이 가능하다.

부동산 114에 따르면 최근 분양전환 임대아파트가 내 집 마련의 틈새 상품으로 실수요자들에게 큰 인기를 끌고 있다. 5~10년 임대 거주 후 분양받을 수 있는 분양전환 임대아파트는 초기에 적은 자금으로 내 집 마련이 가능하다.

특히 이 방법은 주택 매입이 아니므로 임대기간 중엔 취득세, 재산세, 종합부동산세 등 세금부담이 없다. 임대 거주 후엔 시세보다 저렴한 가격에 분양전환이 가능해 시세차익도 기대할 수 있다. 분양전환 임대아파트는 크게 공급주체에 따라 공공임대와 민간임대로 나뉜다.

공공임대 주택의 공급규모는 전용 85㎡ 이하로 정부가 무주택 서민들에게 적은 돈으로 아파트를 손쉽게 장만할 수 있도록 임대 주택법으로 보장하는 제도다. 공공임대는 크게 10년 임대와 분납임대로 나눌 수 있다.

10년 공공임대주택은 10년의 임대기간 종료 후 분양 전환해 소유권을 이전받을 수 있는 주택이다. 분납 임대란 집값 일부만을 초기 분납금으로 납부하고, 입주 후 단계적으로 잔여 분납금을 납부하는 주택이다.

민간임대는 민간 건설사에서 국민주택기금의 자금을 지원받지 않고 공급하는 임대아파트다. 분양전환 임대아파트 대상 중 민간이 건설한 5년 임대아파트의 경우 최초 입주 후 2년 6개월이 지나면 임대 사업자가 임차인과 협의해 분양전환도 가능하다. 현재 거주 중인 임차인에게 우선권이 주어지고 일부는 일반인을 대상으로 분양 가능하다. 단 임대의무기간이 끝나면 임차인 선정과 분양가격의 제한이 없다.

공공 임대아파트의 경우 공급 주체와 관계없이 임대주택법 시행령에 따라 임대의무기간 종료 후 또는 임대의무기간의 50%가 지난 경우 임대사업자가 합의하면 분양전환이 가능하다. 분양전환시 분양가격은 5년 임대주택의 경우 입주자 모집공고 시 건설원가에 5년 후 감정평가금액을 더한 뒤 2로 나눈 값이다. 분양전환가격의 한도액이 있어 아무리 감정평가금액이 높게 나와도 일정수준 이하로만 매도해야 한다. 10년 임대주택은 2곳의 감정평가금액을 산술 평균하여 분양전환가격을 책정하며 상한 개념이 없다.

임대아파트는 전세금 보증금 정도로 임대해서 살아보고 분양전환을 통해 내 집을 마련하는 베이스캠프다. 입주 시 목돈 마련에 대한 부담도 없고 살아본 후 분양받을 수 있어 믿을 수 있다. 하지만 5~10년 후 분양전환 과정에서 세입자와 건설사 간에 분양가 산정을 놓고 공방이 있을 수 있다. 또 민영 건설사가 경영난에 빠질 경우 보증금을 돌려주지 못하는 경우도 있으므로 주의가 필요하다.