닻 올린 공공재개발…순항 여부는 미지수
닻 올린 공공재개발…순항 여부는 미지수
  • 정영수 기자
  • 승인 2021.01.15 10:42
  • 댓글 0
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공공재개발 시범사업에 공모 신청한 8곳, 최종 후보지로 선정
용적률 상향, 분양가 상한제 제외에도 조합원 갈등 해결 난제
서울 동작구 흑석2구역 등 기존에 지정된 재개발구역 8곳에서 공공재개발 시범사업이 추진된다. 이들 구역의 용적률을 법정 한도의 120%까지 높여 3,000가구 이상의 주택을 추가 공급할 예정이다. 이들 구역은 투기를 막기 위해 토지거래허가구역으로 지정된다.사진=연합뉴스 제공
서울 동작구 흑석2구역 등 기존에 지정된 재개발구역 8곳에서 공공재개발 시범사업이 추진된다. 이들 구역의 용적률을 법정 한도의 120%까지 높여 3,000가구 이상의 주택을 추가 공급할 예정이다. 이들 구역은 투기를 막기 위해 토지거래허가구역으로 지정된다.사진=연합뉴스 제공

[시사경제신문=정영수 기자] 서울 동작구 흑석2구역 등 기존에 지정된 재개발구역 8곳에서 공공재개발 시범사업이 추진된다. 이들 구역의 용적률을 법정 한도의 120%까지 높여 3,000가구 이상의 주택을 추가 공급할 예정이다. 이들 구역은 투기를 막기 위해 토지거래허가구역으로 지정된다.

공공재개발은 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 사업 시행에 참여하면서 임대주택 공급 등 공공성을 담보하게 된다.

용적률을 올려주는 대신 불어난 용적률의 20~50%는 임대주택으로 기부채납 해야 한다. 용적률을 법정 상한의 1.2배까지 상향시켜줌에도 기부채납 비율은 일반 재개발의 50~75%보다 낮은 점은 매력적이다.

하지만 공공재개발이 원활히 추진되려면 무엇보다 적잖은 갈등을 겪어온 조합원들이 이 같은 사업 방식에 만족하고 동의해야 한다.

공공재개발은 조합원 물량을 제외한 나머지 주택의 50% 이상을 공공 임대나 수익공유형 전세 등으로 공급해야 한다. 특히 공공 임대는 전체 물량의 20% 이상 채워야 하는 등 조건이 다소 복잡하면서도 까다롭다.

가뜩이나 서로의 이해관계 때문에 반목해온 조합원들이 LH 등 공공기관이 시행에 참여한다고 해서 싸움을 멈추고 합의를 이룰 것인지에 대해서는 장담할 수 없는 상황이다.

또 공공재개발을 속도감 있게 추진하려면 법적 근거를 담은 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안이 국회를 통과해야 한다. 더불어민주당의 천준호 의원이 법 개정안을 대표 발의했으나 아직 국회 국토교통위원회 법안심사소위를 통과하지 못한 상태다.

이에 정부와 더불어민주당은 도정법 개정안 처리를 최대한 서두른다는 방침이지만 야당의 반대가 만만찮은 상황이다. 공공재개발의 닻을 올렸으나 순항 여부는 미지수라는 얘기다.

국토교통부와 서울시는 15일 공공재개발 시범사업 공모에 신청한 기존 정비사업지 14곳 가운데 8곳을 최종 후보지로 선정해 발표했다.

시범사업지는 동작구 흑석2구역, 영등포구 양평13·14구역, 동대문구 용두1-6·신설1구역, 관악구 봉천13구역, 종로구 신문로2-12구역, 강북구 강북5구역 등이다.

이들 구역은 모두 역세권에 있는 기존 정비구역으로 사업성 부족과 주민 간 갈등으로 정비구역 지정 이후 사업이 평균 10년 이상 정체돼왔다. 사업지의 기존 세대는 총 1,704가구인데, 공공재개발이 끝나면 4,763가구로 3,059가구 가 늘어난다.

가장 주목받는 곳은 한강 변에 있으면서 강남과도 지척인 흑석2구역(4만5,229㎡)이다. 지난 2008년 정비구역으로 지정됐고, 이듬해 추진위원회가 구성됐으나 사업이 멈췄다.

용도지역이 제2종 일반주거지역과 준주거지역으로 돼 있으며, 용적률은 450% 이하가 적용된다. 저층 상가가 많아 현재 거주 중인 세대는 270가구밖에 되지 않는다. 하지만 공공재개발이 끝나면 1,310가구로 늘어난다.

양평13구역(2만2,441㎡)은 준공업지역으로 용적률을 기존 250%에서 300%로 높여 사업이 추진된다. 지난 2010년 조합설립과 사업시행 인가를 마쳤다. 하지만 분양 여건 악화에 따른 수익성 부진으로 사업이 정체됐고, 그 과정에서 주민 간 갈등도 있었다.

신설1구역(1만1,204㎡)의 경우 신설동역 인근 역세권임에도 제2종 일반주거지역으로 분류돼 용적률이 250%로 묶여 사업성이 좋지 않았다. 하지만 이번에 300%로 용적률을 올려 다시 사업을 추진하게 됐다.

신문로2-12구역은 1,249㎡ 규모의 자투리땅이지만 광화문광장 바로 앞에 있어 도심 그 자체라고 해도 과언이 아니다. 준주거·일반상업지역으로서 900%의 용적률을 적용해 242가구를 짓는다.

국토교통부는 조합원들의 참여를 유인하기 위해 용적률 완화뿐만 아니라 관리처분 때 산정되는 조합원 분담금을 보장해 확정 수익을 지켜주고 분양가 상한제 적용 제외, 미분양 비주거 시설 매입 지원 등 다양한 혜택을 주기로 했다.

주택도시기금으로 사업비(총액의 50%)와 이주비(보증금의 70%)를 저리 융자하고, 기반시설과 생활SOC 조성 비용을 국비로 지원해준다. 또 공공재개발은 건축심의나 환경영향평가 등 사업시행 인가를 받는 데 필요한 각종 심의를 한 번에 처리할 수 있어 사업에 걸리는 시간도 기존의 절반 이하로 줄어든다.


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