[시사경제신문=백종국 기자]  정부가 최근 부동산 상승 추세에 대응, 이상거래 건에 대한 관계기관 합동 조사 등 고강도 조치를 내놨다.

정부는 10~12월 중 관계기관 합동으로 자금조달계획서, 실거래 자료 등을 토대로 편법증여·자금출처 의심사례, 허위 계약신고, 업·다운계약 등을 함께 점검키로 했다고 밝혔다. 서울 지역의 8~9월 거래신고 건 중 과거 합동조사 대상이었던 업·다운계약 의심거래, 편법증여 의심사례와 함께, 최근 대출 관련 이상거래 사례 증가를 고려하여 차입금이 과다한 고가주택 거래, 차입금 비중이 높은 거래 등도 함께 조사하겠다는 것이다. 정부는 이상거래 건의 소명자료 검토, 당사자 출석조사를 통해 위법사항 확인 시 과태료 부과 및 관계기관 통보를 실시키로 했다.

이는 강남권 재건축 발 상승세의 확산으로 강남(6/2주)·송파(6/3주)부터 상승을 시작하여, 7월 1주부터 13주 연속 상승에 따른 것이다. 정부는 8월 강남4구 아파트 거래량이 예년 수준에 근접하는 등 최근 서울 주택 매매거래량은 회복세를 보이고 있는 가운데 최근 보증금을 승계하여 매수하는 갭투자 비중도 증가 추세라고 분석했다.

차입금 과다, 차입금으로만 거래, 현금거래 10억 이상 등 이상거래 의심 거래건수 비중도 4~5월 7% 내외(약 300건)에서 6~8월 9% 내외(약 700건)로 증가하는 등 투기적 수요에 대응할 필요가 있다는 것이다.

국토부 관계자는 "경제 불확실성이 증가하는 상황에서 저금리 기조 하에 풍부한 유동성이 안전자산으로 인식되는 서울 주택시장에 유입되어, 최근 1년간 분양가상승률은 집값상승률보다 약 3.7배 높고, 분양가 상승이 인근 기존주택 상승을 견인하여 집값 상승을 촉발시키고 있는 상황으로 고분양가에 대응한 상한제 개선방안 발표 이후 안정세를 찾아가던 재건축은 최근 상승세 재확대 조짐을 보이고 있다"면서 "최근 서울 집값 상승에 대한 기대 심리도 확대되고 있어 9.13대책의 안정적 시장 관리 기조 유지 하에 이상과열 징후에 대한 맞춤형 대응 및 보완책 마련으로 시장 안정세를 확고히 할 필요가 있다"고 말했다.

이에 대한 대책으로 정부는 내년부터는 실거래 불법행위, 이상거래로 인한 시장 교란 근절과 지속적인 조사를 위해 국토부 중심 '상시조사체계'를 단계별로 운영한다. 국토부 조사권한 부여(2020.2.21) 이전에는 31개 투기과열지구와 상시조사체계를 구축하여 시장 과열 발생 시 집중 조사하고, 2월 21일부터 국토부·감정원 '실거래상설조사팀'을 구성, 전국의 실거래 모니터링을 통해 이상거래 발생 시 즉시 조사하게 된다.

대출규제 보완방안으로는 LTV규제 적용대상을 확대키로 했다. 투기지역·투기과열지구의 경우 주택매매업자와 주택임대업‧주택매매업 법인에 대하여도 LTV 40% 규제를 도입한다. 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역) 소재 주택 신탁 관련 수익권증서 담보대출에 대하여도 LTV를 도입(투기지역·투기과열지구 40%, 조정대상지역 60%)키로 했다.

고가주택(시가 9억원 초과)을 보유한 1주택자(등기 전 잔금대출을 받은 경우 포함)에 대하여 전세대출 공적보증을 제한키로 했다. 다만, 불가피하게 전세수요가 발생하여 전세대출이 필요한 경우는 예외다.

정부는 이와 함께 분양가상한제 시행령 개정안 보완방향을 밝혔다.

분양가상한제 지정은 올해 9월 기준으로 31개 투기과열지구 전 지역은 민간택지 분양가상한제 적용지역의 정량 지정요건(개정기준)을 모두 충족하는 곳이다.  투기과열지구로서 직전 1년간 분양가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 직전 2개월 모두 평균 청약경쟁률 5:1 이상 또는 직전 3개월 거래량이 전년에 비해 20% 이상 증가를 충족하는 곳이다.

또한 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, 8.2대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역 중 일반분양(정비사업+일반사업) 예정물량이 많거나, 분양가 관리 회피를 위한 후분양 단지가 확인되는 지역도 해당된다. 다만, 일반분양 예정물량이 적은 경우라고 하더라도 해당지역의 주택가격이 급등하는 경우에는 검토지역에 포함 가능하다.

시장상황에 따라 지정하는 경우 공급 위축 등 부작용 우려는 해소하면서 시장 안정 효과를 달성하기 위해 ‘동(洞)별’ 지정 등 핀셋지정을 추진한다.

정부는 10월말까지 시행령 개정을 차질없이 마무리 하고, 분양가 상한제의 실제 적용시기 및 지역을 시행령 개정 완료 이후 시장상황을 감안하여 관계부처 협의를 거쳐 결정할 계획이다. 지정된 지역 이외의 지역에서 과열이 재현되는 경우 추가 지정을 검토키로 했다.

정부는  '주택법 시행령' 개정안은 모든 사업에 대해 입주자모집공고 신청 분부터 적용하되, 재건축·재개발, 지역주택조합은 일정조건 충족 시 유예기간을 부여토록 시행령 보완방안을 마련하여 규제개혁위원회에 2일 제출했다.

따라서 재건축·재개발은 시행령 시행 전 관리처분계획인가를 받았거나 관리처분계획인가를 신청하고, 시행령 시행 후 6개월까지 입주자모집공고를 신청한 경우 상한제 적용을 제외키로 했다. 지역주택조합은 시행령 시행 전 사업계획 승인을 받았거나 사업계획 승인을 신청한 단지가 시행령 시행 후 6개월까지 입주자모집공고를 신청한 경우 상한제 적용이 제외된다. 일반사업이나 리모델링주택조합은 기존 '주택법 시행령'과 동일하게 입주자모집공고 신청 분부터 적용된다.

시행령 시행 후 6개월 이내에 입주자모집공고를 신청하여 분양가상한제 적용대상에서 제외되는 경우라고 하여도, 주택도시보증공사(HUG)에서 자체 리스크 관리차원에서 시행하고 있는 고분양가 관리는 적용받게 된다.

정부는 주택법 시행령 등은 차질없이 절차 진행하여 10월 중 시행하고, 현재 발의되어 있는 주택법 개정안은 정기 국회 내 통과될 수 있도록 적극 대응키로 했다.

주택법이 개정되면 민간택지 상한제 주택은 5년 범위에서 거주의무기간 부과되며 거주의무기간 내 이주 시 LH우선매입, 매입금액 차등화, 입주자 거주실태조사 근거마련, 거주의무기간 위반시 처벌 등이 마련된다.