직접 가본 강서 마곡지구, 공실률 생각보다 심각
직접 가본 강서 마곡지구, 공실률 생각보다 심각
  • 백종국 기자
  • 승인 2019.06.14 12:35
  • 댓글 0
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상반기 업무지구 빌딩 대거 사용승인으로 공실률 부채질
높은 분양가, 임대료로 수익률 내기 쉽지 않아
강서구 공항대로 변에 많은 빌딩들이 들어서고 있으나 높은 공실률로 문제가 되고 있다. 백종국 기자
강서구 공항대로 변에 많은 빌딩들이 들어서고 있으나 높은 공실률로 문제가 되고 있다. 백종국 기자

 

[시사경제신문=백종국 기자]  발산역에서 마곡역에 이르는 공항대로변에는 15층 내외의 빌딩들이 줄지어 서 있다. 특이한 것은 발산역 근처 빌딩을 제외하곤 대부분의 빌딩 1층 상가 건물이 비어 있다는 것이다. 상가 건물 유리창에 어지럽게 나붙은 임대문의  전단이 마곡지구 일대의 썰렁함을 소리 높여 대변하고 있었다.

서울시가 지난 2007년부터 야심차게 시작한 마곡도시개발사업이 내년 말 종료를 앞두고 있지만 서울시가 기대했던 것과는 사뭇 다른 모습에 모두가 당황해 있다. 특히 마곡의 미래가치를 보고 높은 값에 사무실과 상가를 분양 받은 투자자들에게는 재앙 수준이 되고 있다.

마곡 일대 공실률은 30~70% 정도로 얘기되고 있다. 하지만 기자가 확인한 바로는 그 폭은 훨씬 더 컸다. 기존 건물들의 공실이 해소되지 않은 상황에서 올해 상반기 마곡동에 업무용 빌딩이 대거 사용승인이 나 공실률을 높이고 있는 것이다.

강서구 자료에 따르면 올해 1~5월 사용승인이 난 마곡동 대형건물만 10개이다. 이중 9개는 신축 업무시설이고 1개는 근린생활시설이다. 10개의 빌딩에서 모두 2628호의 사무실과 1~4층 상가를 새로 공급하고 있는데 현재 입주율은 10% 미만이다.

발산역 부근의 한 부동산공인중개사는 거래가 많지 않았던 데다 일시에 공급이 많다 보니 임대료도 제값을 못 받고 있다고 토로했다. 그는 상가 임대 부진의 이유로 공급 과잉 외에 인터넷 직구라는 시대적 변화상, 강남도 어렵다는 현재 경기상황을 들기도 했다.

마곡역 부근의 다른 부동산공인중개사는 정부의 대출 규제에다 마곡에 입주한 기업들이 아직 많지 않아 임대 거래가 쉽지 않다면서 기업들과 기업의 협력업체들이 마곡에 들어와 유동인구가 많아지면 상황은 나아질 것이라 말했다. 그는 당장은 뾰족한 수가 없고 내년이 지나봐야 한다고 덧붙였다.

김포공항에 이르는 공항대로 변에서는 대형빌딩 1층 상가에 나붙은 '임대문의' 전단을 쉽게 볼 수 있다. 백종국 기자
김포공항에 이르는 공항대로 변에서는 대형빌딩 1층 상가에 나붙은 '임대문의' 전단을 쉽게 볼 수 있다. 백종국 기자

 

한편 마곡지구의 높은 공실률은 비싼 분양가에도 기인하고 있다. 현재 마곡 상가지구 1층 상가의 평균 분양가는 평당 11000만원이다. 전용면적 18평의 상가가 55억 원에 분양된 사례도 전해지고 있다. 투입한 비용을 고려하여 임대료가 비싸질 수밖에 없는 구조다.

일각에서는 서울시가 평당 300만원의 싼값에 땅을 수용하고도 경쟁 입찰을 통해 기업과 건설업체에 수십 배 비싸게 분양해 지금의 사태가 촉발됐다고 성토했다. 공공개발이면 시에서 적절한 이윤만 챙겨야 하는데 입주 상가와 사무실이 망하든 말든 가격을 올려놨다는 것이다.

지난 2016년 업무지구 빌딩에 전용면적 17.51층 상가를 15억 원에 분양받아 최근 커피숍을 낸 여 사장은 수익률은 보지 말라는 얘기를 들었고 그렇게 하고 있다고 말했다. 15억 원이면 연리 4%로 따질 때 매달 500만원씩 이자를 지급해야 하는 돈이다. 최근 이 카페의 1일 매출은 30만원으로, 알바생 2명의 인건비와 재료비 등을 제하면 이자조차 내기 버겁다.

건물관리단 부회장을 맡고 있는 카페 여 사장은 비어있는 2~3층 상가에 예정된 병원 등이 들어오면 상황이 나아질 것으로 기대했다. 그녀는 자영업자들이 최저임금 인상과 인력 관리의 어려움 등으로 관망하는 추세인데다 대기업들이 투자를 안 해 어려움이 가중되고 있다고 말했다. 신세계 측에 문의한 결과 마곡 업무지구 특별계획구역에 스타필드가 들어서는 것은 정해진 바 없다고 답했다.

상권이 탄탄했던 발산역 1·2번 출구 라인의 상가와 오피스텔에도 좋지 않은 조짐이 보이고 있다. LG사이언스 파크에 이르는 길목의 목 좋은 상업지구 빌딩 2층에 들어선 한 음식점 여 주인은 지난 4월부터 장사가 안 돼 음식점을 임대할 생각임을 밝혔다. 전용면적 30평형 정도로서 보증금 1억 원에 월세 700만 원 정도를 예상한다고 했다.

발산역 1호 라인의 한 주상복합건물 관리자는 “1차에 분양 받은 건물이라 오피스텔이 거의 꽉 찼었는데 최근 인근에 오피스텔이 늘어나 10% 정도 빠지고 있다고 전했다. 하지만 인근 부동산에서는 마곡지구의 오피스텔은 더 이상 건설 예정이 없어 상승세가 이어질 것이라고 말했다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 



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