역전세난 피해 예방하는 요령
역전세난 피해 예방하는 요령
  • 백종국 기자
  • 승인 2019.02.12 13:09
  • 댓글 0
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전세보증보험에 가입하라
임차권등기명령제도를 활용하라
 

 

[시사경제신문=백종국 ] 전셋값 하락세가 이어지면서 집주인이 계약기간이 만료된 세입자에게 보증금을 제때 돌려주지 못하는 '역전세난' 우려가 커지고 있다. 집값이 전세금보다 떨어진 일부 지역에선 집을 팔아도 보증금을 줄 수 없는 이른 바 '깡통전세'도 늘어나고 있다.

매년 집값이 폭등한 뒤 하락하면서 나타나는 이 같은 사태는 지난해 지방에서부터 시작되었는데 올들어 서울에도 상륙해 세입자는 물론 집주인을 당혹케 하고 있다. 서울지역 입주물량은 지난해 2배 수준인 5만세대 이상인데다 전셋값 하락세가 현재 20개월 이상 이어지고 있고, 올 여름쯤이면 전셋값이 최고에 달했던 2년 전 입주한 세입자들이 계약만료 되는 시점이어서 역전세난 우려가 커지고 있다.
 
이런 역전세난이나 깡통전세를 예방하려면 어떻게 해야 할까.

전문가들은 우선 세입자들에게 전세보증금반환보증(전세보증보험) 가입을 추천한다. 전세보증금반환보증은 임차인이 일정한 보험료를 낸 후, 만약 임대인이 임대차기간이 만료하였음에도 임대차보증금을 돌려주지 않는 사고가 발생할 경우, 보험자가 임차인에게 보험금인 임대차보증금을 대신 지급해주는 제도다. 현재 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)이 운영하고 있는데, 임대차보증금의 액수에 따라 보험료가 결정된다. 임대인의 사전 동의를 받을 필요가 없으므로 미리 가입해 두는 것이 바람직하다.

최근 공개된 자료에 따르면 SGI서울보증과 주택도시보증공사의 지난해 전세보증금 반환보증액은 1,607억원으로 전년의 398억원보다 4배 이상 증가했다. 다만 전세보증금반환보증 가입은 주택 가격이 서울·수도권은 7억 원, 그외 지역은 5억 원 이하여야 하고 잔여 임대기간이 1년 이상 남아있어야 한다.

임대차기간 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못하면 ‘임차권등기명령제도’를 적극 활용하는 것이 좋다. 임대차보증금을 돌려받기 전에는 섣불리 부동산부터 임대인에게 ‘반환’하거나 새로 이사 갈 주소로 ‘주민등록’상의 주소지를 옮겨서는 안 된다. 만약 부득이 주소지를 옮겨 이사를 가야 하는 상황이라면 주택임대차보호법 상의 ‘임차권등기명령제도’를 통해 임대차목적물인 부동산에 등기를 마친 후 부동산을 반환하고 주소지를 옮겨야 한다.

표 한국감정원 제공

임차권등기명령제도는 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 임대인의 동의를 받지 않고도 단독으로 임차권등기를 마칠 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위해 신설된 절차이다. 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원 지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있다.

특히 임차인은 임차권등기명령을 신청하고 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있어, 임차인이 임대차기간 종료 후 주택임대차보호법 상의 임차권등기를 하는 것은 그 자체로 임대인으로 하여금 임대차보증금 반환에 협조하게 만드는 수단이 될 수 있다. 또 부동산등기부임차권등기가 부동산등기부 상 기록으로 남는 것은 어느 임대인이라도 달갑지 않은 일이기 때문이다.

다만 임차권등기명령신청을 하더라도 실제 임차권등기가 이루어지기까지는 다소 간의 시간이 걸릴 수 있으므로, 임차권등기가 마쳐지는 것을 부동산등기부등본으로 직접 확인한 후 부동산을 반환하고 주민등록상의 주소를 이전해야 한다는 것이다. 주택임대차보호법은 임차인이 임차권등기명령신청을 하였더라도 임차권등기가 마쳐지기 전에 부동산을 반환하고 주민등록상의 주소를 이전하는 경우에 대해서 임차인으로서의 권리를 보장하지 않는다.


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